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譲渡所得の取得費の計算(市街地価格指数など)

今の時期は、相続で得た「取得費が分からない土地を売ったのですが、、、」という相談がおおいです。取得費がわからない場合でも、場合によっては不利な税金計算をしないで済むことがありますので、まずは税理士に相談してみましょう。

早めに税額計算して、納税資金を準備したいものですね。

困った!取得費がいくらだったか分からない!

譲渡所得の取得費の計算(市街地価格指数など)

土地を売却や譲渡した時の税金のお話です。所得税の中の「譲渡所得」といいます。

自分で購入した土地ならいくらで買ったかわかると思いますが、親から相続で引き継いだ土地などはもう取得費がいくらだったか分からないなんてことがよくあるようです。当税理士事務所へもそういったご相談を受けることがよくございます。困っている方は多いようです。

このページでは、その場合の対応方法をいくつかご紹介しています。

なお取得費が分かっている場合にはその金額が取得費となります。市街地価格指数で計算した方が有利だからそっちを、、、という訳にはいかないとお考え下さい。

また一部を事業用に使っていた場合や途中まで借地だったなど複雑なケースのご相談も承っております。

譲渡所得とは何か!

土地を売った場合の税金

譲渡所得とは、簡単にいうと土地や建物を売ったのその利益を言います。

相続が終わって、相続で受け取った土地を売却すると、この譲渡所得に直面するということがよくあります。土地を売って利益が出た場合に、譲渡所得の税金を納めるということになってくることがおおいです。

計算式でいうと、収入金額からその土地や建物を取得費や譲渡費用、特別控除額を引いた額となります。

なお、特別控除額とは税金の計算上引ける経費のようなもののことです。

収入金額とは

収入金額とは、土地や建物を売った金額のことです。売った時の売買契約書などをみるとわかると思います。

固定資産税の精算金、未経過固定資産税なども収入金額に含めることになります。

国税庁の公式ページ「未経過固定資産税等に相当する支払を受けた場合」はこちらをクリック

取得費とは

取得費とは、土地や建物を買った時の金額のことです。買った時の売買契約書があればすぐにわかるのですが、相続で受け取った土地などは「ない!」というケースがかなりあります。

このページのテーマである「市街地価格指数を使った取得費の計算」とは、買った時の取得費が分からない場合にこの取得費をどうやって求めるかということです。

繰り返しますが、買った値段が分かっている場合には使えません。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、土地や建物を売るためにかかった金額のことです。

例えば、売却の際の仲介手数料や印紙代などです。請求書や領収書をしっかり保存しておいてくださいね。

特別控除額とは

特別控除額とは、国などが定めた条件に当てはまった場合に税金の計算上引ける経費のようなものです。

例えば、居住用のマイホームを売った場合には最高3,000万円控除できます。これは「居住用財産を控除した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼びます。税務署に問い合わせる場合にはこの名前を使うと相手に伝わりやすいです。

土地の売却は金額が大きいですので、ご自身がこの特別控除を受けることができるかについては、事前に税務署に電話して確認することをおすすめします。

取得費が不明な場合には3つの方法がある。

ここから徐々に本題に入っていきます。

取得費が不明な場合には3つの方法があるといわれています。そのうち、ひとつは原則的な方法で国税庁の公式サイトにも載っている方法となります。

原則:売った金額の5%

原則的な方法といいますか、一般的な方法となります。税理士に計算を依頼した場合にはこの方法によって計算してくると思います。

取得費が分からない場合でも、取得費がゼロになるのではなく、売った金額の5%を取得費として計算してよいというルールがあります。

例えば3,000万円で売った場合に、取得費が不明のときは、その5%の150万円を取得費とすることができます。

まずはこちらの方法で、譲渡所得を計算することをおすすめします。詳しくは国税庁の公式サイトをご覧ください。

国税庁の公式サイト「取得費が分からない時」はこちらをクリック

推測した金額を取得費として主張してみる方法

2つめの方法は、買った時の値段ははっきりとは分からないけれども、当時の借入の金額や購入時のパンフレットなどから推測してみる方法です。

正確には分からなくても近い金額にはなると思いますので、こういった方法も検討してみることをおすすめします。

また覚書やら誓約書などが残っている場合もあります。相続を弁護士に依頼した場合などは弁護士のところに書類が溜まっていることもありますので、弁護士さんに聞いてみるとよいかと思います。

昔の書類は手書きのことがおおく、何を書いてあるのか日本語が読み取れないということもあるかと思います。弁護士さんたちは慣れていますので、書類の内容を解説してくれるかと思います。書類の返却を受ける際などに「譲渡所得に使う書類はどれですか」と聞いてみるとよいかと思います。

弁護士さんたちは親切ですので、分からないことがあったら聞いてみるのがよろしいかと思います。

市街地価格指数を使った計算

3つめの方法は、市街地価格指数を使った計算となります。

まず、説明しておきたいことは、この方法は法律などで定められているものではありません。(裁決例で税務署側が計算の根拠として示してきた計算方法となっております。国税不服審判所のサイトにも載っているかと思います。)

その点、ご留意の上、この方法を選択するか判断してください。

市街地価格指数を使った計算とは、その名のとおり、市街地価格指数を使って当時の価格を計算する方法となります。取得時に「宅地」だった場合にはこの方法を検討してみてもよいかもしれません。

この方法を使う場合にはご自身でよく研究する必要があります。よく調べてどうするか判断してください。

この方法をよって計算すると、取得費が大きくなり税金が減るケースが多々あります。(例えばバブルの時期に購入した土地など)

譲渡所得を計算してみて税額が多い場合には、こちらの方法で計算してみるのもひとつの方法かと思います。

市街地価格指数を使うとどれだけ税額が減るのか

計算してみないとわかりません。

さて、この市街地価格指数を使うとどれだけ税金が減るのかということが、みなさん気になるところだと思います。

これはケースバイケースとしか言いようがありません。取得した年や売却した年によっても変わってきます。まずは、ご自身で計算してみることをおすすめします。

当事務所ではお客様の譲渡所得の申告の相談を承っております。譲渡に関する税金の相談したいというからは、有料相談の依頼フォームよりご依頼ください。(当事務所にお越しいただける方に限らせて頂いております。)

有料相談の依頼フォーム

市街地価格指数を使った場合など譲渡所得の申告についての有料相談の依頼は以下のフォームよりお願いいたします。

なお、具体的な指数を教えたり、計算方法を教えるというものではございません。お間違えの無いようになさってください。

以下のフォームに必要事項をご記入の上、「送信内容を確認する」ボタンをクリックしてください。

(例:山田太郎)

(例:sample@yamadahp.jp)

(例:03-0000-0000)

(例:千代田区大手町1-1-1)

具体的な金額を計算する場合や申告をご依頼いただく場合には、7,560円のほかに別途料金(20万円〜)を頂きます。

まとめ

最後までご覧いただきありがとうございます。

譲渡所得の申告で、注意していただきたいことがございます。

それは一旦取得費を5%で申告してから、税金を返還してもらうためにあとで市街地価格指数を使って申告し直すということはできない可能性が高いということです。

税金の返還を請求する手続きを「更生の請求」というのですが、これは税金の申告に誤りがあった場合につかえる手続きです。

取得費を5%で申告しても、これは誤りではないため、更生の請求は使えないと考えてください。取得費が分からない場合の申告は、慎重に行ってください!

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